С наступлением кризиса заметно снизилась покупательная способность граждан. В связи с данным обстоятельством популярность стала набирать такая форма сделок по приобретению имущества, как аренда с последующим правом выкупа.
Юридические основы, особенности составления соглашения и прочие нюансы таких отношений мы описали в этой статье.
Правовая природа аренды под выкуп
В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс.
Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.
Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.
Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.
Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:
в основе лежат положения об аренде;
выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.
Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.
В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.
Общие положения договора аренды с последующим выкупом
Объектами таких отношений могут выступать:
участки земли;
квартиры и дома;
нежилые помещения;
автомобили;
оборудование и техника.
Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.
Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.
Это, к примеру:
земли лесного и водного фонда;
заповедники;
территории общего пользования.
Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.
Если первоначально в договоре аренды нет варианта дальнейшего выкупа, то его при желании можно добавить позднее, заключив дополнительное соглашение.
В п. 1 ст. 624 ГК прописано, что имущество, взятое в наем, полностью переходит во владение арендатора после выплаты последним полной его стоимости, указанной в договоре. Этот факт может совпасть с окончанием отношений или же случиться раньше указанного срока.
Обратите внимание, что за арендатором остается право не выкупать используемый объект. Принудить его к этому законным путем невозможно. При этом сделка о долгосрочном найме остается действительной до окончания указанных в документах сроков. Но в то же время, те деньги, которые он уже уплатил за выкупную стоимость объекта, ему не вернутся, а будут засчитаны как арендная плата.
Преимущества и недостатки аренды под выкуп
Как и при любой сделке, при аренде собственности с возможностью дальнейшего приобретения есть свои сильные и слабые стороны.
Преимуществами таких отношений для арендатора является:
меньшая сумма арендной платы по сравнению с кредитным договором;
отсутствие первоначального взноса;
меньшие по сравнению с ипотекой проценты;
возможность проживания в будущей квартире до момента приобретения ее в собственность;
отсутствие обязательств по выкупу недвижимости, в случае смены обстоятельств.
Арендодатель в свою очередь получает регулярные арендные, а также выкупные отчисления, которые не возвращаются арендатору в случае отказа приобретать имущество.
Недостатками же являются:
отсутствие фиксированной юридической формы таких сделок;
вероятность того, что дом будет заложен под займ или кредит;
возможность выселения с жилплощади в любое время.
Чтобы минимизировать перечисленные риски, надо как можно детальнее проработать договор, и, желательно, заключить его у нотариуса.
Основные условия составления договора
При написании документа надо обязательно отразить следующие моменты:
Детально описать все технические характеристики передаваемого имущества.
Зафиксировать права и обязанности, а также ответственность сторон.
Указать, если ли возможность перехода права собственности до окончания договора.
Определить, включается ли выкупная цена в арендную плату и какой ее размер.
Прописать, подлежит ли стоимость при покупке индексации или имеет фиксированное значение.
При заключении сделки между физическими лицами на срок более года, форма договора обязательно должна быть письменной. То же касается соглашений между юридическими лицами, но без привязки ко времени.
Если срок аренды более года, а объектом договора является недвижимость, то согласно законодательству такую сделку необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.